Đường sắt tốc độ cao chưa xây, giá đất Thanh Trì “ăn theo” tăng mạnh

Quy hoạch Ga Ngọc Hồi, thuộc tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam đã tác động ngay đến thị trường bất động sản huyện Thanh Trì, Hà Nội. Sự xuất hiện của ga Ngọc Hồi đã thúc đẩy giá đất tăng đáng kể, đặc biệt tại xã Ngọc Hồi và các khu vực lân cận. Tuy nhiên việc này cũng chưa đựng những rủi ro tiềm ẩn cho nhà đầu tư.

1. Giới thiệu

Tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam là dự án trọng điểm quốc gia, với 23 ga trải dài trên 20 tỉnh thành. Ga Ngọc Hồi, ga đầu mối của tuyến đường sắt tại Hà Nội, được quy hoạch trên diện tích 1,5 km2, thuộc xã Ngọc Hồi, huyện Thanh Trì.

2. Tác động đến thị trường bất động sản

Kể từ khi có thông tin quy hoạch ga Ngọc Hồi, thị trường bất động sản huyện Thanh Trì đã có những biến động mạnh mẽ.

• Giá đất tăng mạnh: Giá đất tại xã Ngọc Hồi đã tăng đáng kể, đặc biệt là các lô đất gần ga, mặt đường lớn, ngõ ô tô.
  • Anh Trần Văn Tám, môi giới bất động sản tại huyện Thanh Trì cho biết: “Nếu đầu năm 2024, giá đất ngõ ô tô có giá khoảng 60 – 70 triệu đồng/m2 thì đến nay mức giá đã tăng lên khoảng 80 – 90 triệu đồng/m2. Nhiều lô mặt đường lớn, có vị trí đẹp, giá còn lên khoảng 130 – 140 triệu đồng/m2.”  
  • “Chỉ trong vòng hơn tháng qua, bất động sản khu vực Ngọc Hồi đã có sự biến động lớn, các lô đất đều tăng thêm khoảng 5%. Những lô đất mặt đường, ngõ to có giá tăng khoảng 10 – 15%.”
• Khan hiếm nguồn cung: Nguồn cung đất tại khu vực Ngọc Hồi khan hiếm, đặc biệt là các lô đất có vị trí đẹp, diện tích lớn.
  • Anh Tám cho biết thêm: “Đặc biệt, dù giá tăng cao nhưng nguồn hàng tại khu vực này lại khá khan hiếm”.
• Phân khúc giá đất:
  • Dưới 4 tỷ đồng: Khó tìm được lô đất ưng ý gần ga.
    • “Hiện với tài chính dưới 4 tỷ đồng sẽ rất khó để mua được lô đất khu vực quanh ga Ngọc Hồi có ô tô đỗ cửa. Nếu có sẽ là các lô đất có diện tích quá nhỏ hoặc bị hạn chế về phong thủy”, anh Tám chia sẻ.
  • Trên 4 tỷ đồng: Có nhiều lựa chọn hơn, tuy nhiên giá đất vẫn ở mức cao.

3. Xu hướng giá đất tại các khu vực khác

Không chỉ Ngọc Hồi, giá đất tại các khu vực khác thuộc huyện Thanh Trì cũng tăng:

• • Thanh Liệt, Ngũ Hiệp: 30-40 triệu đồng/m2, vị trí đẹp gần mặt đường trên 50 triệu đồng/m2.
  • Tứ Hiệp: 70-80 triệu đồng/m2 (ngõ rộng).
  • Tam Hiệp (thôn Huỳnh Cung, Yên Ngưu): 70-90 triệu đồng/m2, có thể vượt 100 triệu đồng/m2 ở vị trí đắc địa.
  • Khu vực giáp huyện Thanh Oai: 11-52 triệu đồng/m2.

4. Dữ liệu thị trường và nhận định chuyên gia

• PropertyGuru Việt Nam: Giá nhà đất phổ biến tại xã Ngọc Hồi tháng 10/2024 là 124 triệu đồng/m2, tăng 69.9% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức cao nhất trong 5 năm.

  

  Biểu đồ giá đất xã Ngọc Hồi theo PropertyGuru Việt Nam

• CBRE: Bất động sản gần ga tàu điện có giá trung bình cao hơn 10-20% so với các khu vực khác. Trong trường hợp thị trường khủng hoảng, dự án nhà ở gần ga tàu điện có khả năng phục hồi nhanh hơn.

• Chuyên gia: Đường sắt cao tốc Bắc – Nam sẽ làm gia tăng giá trị quỹ đất dọc theo tuyến đường, đặc biệt là xung quanh các nhà ga.

  • Ví dụ: Tuyến đường sắt trên cao Cát Linh – Yên Nghĩa tại Hà Nội đã làm tăng giá bất động sản trong bán kính 500m so với các nhà ga lên trên 40% trong vòng 1 năm. Giá căn hộ xung quanh cũng cao hơn 5-15% so với mức tăng chung của thị trường.

• Ông Nguyễn Hữu Cường (Chủ tịch HNREA): Việc bất động sản tăng giá theo hạ tầng giao thông là điều bình thường. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần thận trọng, xác định rõ thông tin quy hoạch và sức khỏe tài chính.

5. Rủi ro và khuyến nghị

• Bong bóng bất động sản: Sự tăng giá nhanh chóng có thể thu hút đầu cơ, đẩy giá lên cao, tạo ra bong bóng bất động sản.
• Rủi ro quy hoạch: Người mua cần nắm rõ thông tin quy hoạch để tránh mua phải đất trong diện giải phóng mặt bằng.
• Khuyến nghị: Nhà đầu tư nên:
  • Thận trọng, tìm hiểu kỹ thông tin trước khi đầu tư.
  • Xác định rõ nhu cầu và khả năng tài chính.
  • Ưu tiên đầu tư trung và dài hạn.

6. Kết luận

Quy hoạch ga Ngọc Hồi đã tạo ra cú hích lớn cho thị trường bất động sản huyện Thanh Trì. Giá đất tăng mạnh, nguồn cung khan hiếm, cho thấy tiềm năng phát triển của khu vực này. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần thận trọng, đánh giá kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư.